Colliers International tarafından Türkiye Gayrimenkul Piyasası Raporu 2021 – İlk Yarı raporu hazırlandı. Raporda koronavirüs salgınının ilk döneminde ekonomik kaybı diğer ülkelerdeki gibi yüksek olan Türkiye, hızlı bir toparlanma ile benzer ülkelerden farklılaştı.
Türkiye’nin Ekonomik Görünümü
Pandeminin ilk döneminde ekonomik kaybı diğer ülkelerdeki gibi yüksek olan Türkiye, hızlı bir toparlanma ile benzer ülkelerden ayrıştı. Faiz indirimleri, hızlı kredi temini, kredi teşvikleri ve kapsamlı likidite destekleri sayesinde 2020 yılında %1,8 oranında büyüyen Türkiye ekonomisi, pozitif büyüme kaydeden birkaç ekonomiden biri oldu. Bu olumlu tablo 2021 yılının ilk çeyreğinde de devam etti ve Türkiye ekonomisi ilk çeyrekte yıllık bazda %7 ile beklentilerin üzerinde büyüdü.
İstanbul Ofis Piyasası
Mevcut Durum Araştırma Raporu
Colliers International 2020 yılı ikinci yarısında, pandemi sebebiyle oluşan “yeni normale” geçiş ve ofislere dönüşün başlamasıyla birlikte, COVID-19 etkilerini ofis piyasasındaki veriler üzerinde de görmeye başladık. 2021 yılı ilk yarısında aşılamanın hız kazanmasına bağlı olarak kısıtlı olarak ofislere geri dönüş başlasa da hala birçok şirket tarafından uzaktan çalışma modeli tercih ediliyor. COVID-19 öncesi dönem ile karşılaştırıldığında, alınan önlemler kapsamında ofislerdeki ortalama personel yoğunluğu yaklaşık %25 seviyesinde. Bu durum, 2020 yılı ikinci yarısında boşluk oranlarında artışa sebep olurken 2021 yılı ilk yarısında boşluk oranlarındaki artış ivme kaybetti. 2021 yılı ilk yarısında kira rakamlarında TL bazında %3,7 oranında bir artış gerçekleşti.
Tahmin
Önümüzdeki üç yıl içerisinde İstanbul A sınıfı kiralanabilir ofis arzına eklenecek 959.235m² ofis alanı bulunuyor. Stoka eklenecek bu ofis alanının %73’ü Kozyatağı/Ataşehir, %20’si MİA ve %5’i Maslak bölgelerinde yer alıyor. Bu dönemde inşaat aşamasındaki projelerde yavaşlama yaşanmasının yanı sıra zaten planlama aşamasında olan projelerin de sınırlı olduğunu söyleyebiliriz. Geliştiriciler, COVID-19 etkisi ile birlikte yüksek arz ve düşük talep nedeniyle yeni projeler geliştirme konusunda isteksiz kalmaya devam ediyor. Hibrit çalışma modeliyle firmalar çalışanlarını hem evden hem de ofisten çalıştırarak dönüşümlü bir çalışma şekline geçtiler. Korona virüs vaka sayılarının düşmesi ve aşı uygulamalarının hızlanmasına rağmen kısa vadede ofislere hızlı bir dönüş öngörmüyoruz. Pek çok firma esnek çalışmayı kalıcı hale getirmeye hazırlanırken özellikle genel merkezlerin küçülüp uydu ofislere dönüşmesi bekleniyor.
Sosyal mesafe uygulaması kişi başı ihtiyaç duyulan ofis alanını arttırıcı etki yaparken; uzaktan ve vardiyalı çalışma uygulamalarının artması ofis alanı ihtiyacını azaltıcı etki yaratıyor. Ofis piyasasında kira ve boşluk oranlarının seyrini bu uygulamaların ne kadar yaygınlaşacağı ve kalıcı olacağı belirleyecek. Ancak, genel anlamda uzaktan çalışma uygulamalarının daha baskın hale gelerek, önümüzdeki dönemde boşluk oranlarını arttırma ve kira rakamlarını düşürme yönünde baskı oluşturmasını bekliyoruz.
İstanbul ve Çevresi Endüstriyel Piyasası
Mevcut Durum
2021’in ilk yarısında, 2020 yılında olduğu gibi endüstriyel ve lojistik piyasasına COVİD-19 salgını yön verdi. 2020 yılının ilk yarısında piyasadaki kiralama ve satın alma faaliyetleri yavaşlamıştı. Endüstriyel tesislerde üretim ilk etapta yavaşlamasına rağmen, ilk çeyrek sonunda kademeli olarak başlayan normalleşme süreciyle birlikte, üretim faaliyetleri 2021 yılının ilk yarısında tekrar pandemi öncesi seviyeleri yakaladı. Pandemi döneminde özellikle e-ticarette olan talebin artması, şehir lojistiğine (son kilometre lojistiği) olan talebi artırdı. Firmaların kısa vadeli sözleşmelerle (3-9 ay) ek depo alanı arayışları arttı.
Tahmin
Pandemiyle birlikte artan lojistik tesis talebinin değişmeye başlayan tüketim trendleri doğrultusunda artmaya devam edeceğini düşünüyoruz. Önümüzdeki 12 aylık dönemde TL bazında lojistik ve endüstriyel tesis kira rakamlarındaki değişimin döviz kuru seyrine bağlı kalacağını ve nitelikli tesislerdeki kira artışının devam edeceğini öngörüyoruz. Covid-19 etkisiyle birlikte uzun vadede, tedarik zincirlerinde Çin’den uzaklaşan bir değişim bekliyoruz.
Üretim ve tedarik zincirlerinin piyasa talebine/tüketicilere (near-shoring) yakınlaşarak ve yerinde üretime geçerek (on-shoring) bir değişim geçirmesi bekleniyor. Bu sebeple, Covid-19’un kısa dönemli etkileri ortadan kalktıktan sonra coğrafi konumu ve maliyet avantajıyla Türkiye’nin Çin’e alternatif önemli bir üretim merkezi olarak ön plana çıkmasını bekliyoruz. Bu beklentimize paralel olarak 2021 ilk yarısı itibariyle uluslararası firmaların piyasada üretim tesisi geliştirme planlarının arttığını gözlemliyoruz.
Perakende Piyasası
Mevcut Durum Pandemi dolayısıyla uygulanan kısıtlamalar sebebiyle zaman zaman kapalı kalan alışveriş merkezleri, 1 temmuzda normalleşme sürecinin başlamasıyla haftanın her günü hizmet verecek şekilde açıldı. 2021 yılı ikinci yarısının başı itibariyle tüm alışveriş merkezleri herhangi bir kısıtlama olmadan pandemi öncesi dönemdeki gibi faaliyetlerine devam ediyorlar.
Tahmin
Daha önceki tahminlerimizde belirttiğimiz gibi aşılama işlemlerinin zamanla artarak salgının kontrol altına alınması ve kısıtlamaların ortadan kalkmasıyla birlikte, 2021 yılının 2. yarısından itibaren ziyaret sayılarının ve ciroların artmasını ve yılsonuna doğru pandemi öncesindeki dönemlere yaklaşmasını bekliyoruz. Önümüzdeki dönemde e-ticaret ve s-ticaret hacmindeki artışın ivme kaybederek de olsa devam etmesini bekliyoruz. Sosyalleşme ihtiyacının giderilmesi ve deneyimleyerek alışveriş yapma ihtiyacından dolayı fiziksel mağazaların cazibesini koruyacağını düşünüyoruz. Ancak, artan e-ticaret hacmiyle birlikte değişen tüketici alışkanlıklarının etkisiyle alışveriş merkezlerinin yenileme ve tasarım değiştirme yönünde yeni adımlar atmasını bekliyoruz.
Konut Piyasası
Mevcut Durum
2020 yılında, Türkiye konut piyasası Covid-19 salgınına rağmen düşen faiz oranlarının da etkisiyle hareketli geçti. 2020 yılında tüm zamanların en yüksek konut satış adedine ulaşıldı. 2021 yılının ilk yarısında gerçekleşen konut satışlarına bakıldığında 2020 yılının aynı dönemine göre düşüş gözlendi. 2021 yılında artan kredi faizleri sebebiyle ipotekli satışların toplam satışlar içindeki oranı da düştü.
Merkez Bankası’nın yayınladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE 2017=100) verilerine göre, konut fiyatları 2021 yılının Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre Türkiye’de %32,39 İstanbul’da ise %28,56 oranında arttı. Aynı dönemde enflasyon %17,14, Türk lirasının ABD doları karşısındaki değer kaybı %19,6; bir yıla kadar olan yıllık mevduat faizlerinin getirisi de %17,6 oldu. 2017 yılı başından itibaren alternatif yatırım araçları getirilerinin ve enflasyonun altında kalmaya başlayan konut fiyatlarındaki artış, 2020 yılındaki gibi 2021 yılı ilk yarısında da enflasyonun ve mevduat faiz oranlarının üzerine çıktı.
Sayfa 15’de yer alan grafikte enflasyon, ABD doları/TL kurundaki değişimler ve Türk lirası Üzerinden Açılan Mevduat Ağırlıklı Ortalama Faiz Oranları (1 yıla kadar) ile KFE değişimlerini inceleyebilirsiniz. 2020 yılında %4,03 oranında genişleyen Türkiye’deki toplam kredi hacmi 2021 yılının ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,07 oranında azaldı. 2021 yılı ilk yarısında artış eğilimde olan konut kredi faiz oranları kredi hacminin azalmasında etkili oldu. 2021 Haziran ayı itibariyle konut kredisi hacmi toplam kredilerin %7,1’ini oluşturuyor.
Tahmin
Covid-19 salgını devam ederken, ofis pazar araştırmasında belirttiğimiz esnek ve evden çalışma modellerine geçiş, çalışanların konut seçiminde tercihlerinin farklılaşmasına sebep oldu. Bu dönemde şehir merkezine uzak, bahçe ve yeşil alan gibi sosyal olanakları olan konut alanlarına talebin devam ettiğini gözlüyoruz. İnşaatı devam etmekte olan konut projeleri de piyasadaki olumsuz gelişmelerden etkilenmeye devam ediyor. Döviz kurlarındaki artışın maliyetleri arttırması, faizlerin artmasıyla talebin zayıflaması ve finansman koşullarının zorlaşması inşaatların tamamlanmasını geciktiriyor.
2020 yılında ipotekli konut satışlarında 2013 yılından beri görülmemiş oranda bir artış gözlendi. Kredi faizlerinde indirime gidilen 2020 yılında satışların bu kadar artması İstanbul’da ve ülke genelinde konut satın almak isteyen ve düşük kredi faizini bekleyen önemli bir kesim olduğunu gösteriyor. 2021 yılı ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre ipotekli satışlarda gerileme yaşandı. Önümüzdeki dönemde konut satışlarındaki yavaşlamanın yüksek faizlerin de etkisiyle devam etmesi bekleniyor. Ancak, konut faizlerinin tekrar düşürülmesi durumunda konut piyasasının tekrar hareketlenmesi ve satışların tekrar artması da olasılık dahilinde.
Otel Piyasası
Mevcut Durum
Tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de de 2020 yılı turizm sektörü açısından kötü bir yıldı. 2021 yılı başında ülkemizde başlayan aşılama turizm sektörü için umutlu bir ortam yaratsa da dışarı çıkma kısıtlamalarının sürmesi ve sokağa çıkma yasakları sebebiyle turizmde beklenen hareketlenme tatmin edici seviyeye ulaşamadı.
2020 yılında azalmış olan iş seyahatlerine ve online yürütülen toplantı ve organizasyonlara bağlı olarak şehir merkezi otellerindeki artan boşluklar 2021 yılı ilk yarısında da devam etti.
1 Temmuz itibariyle seyahat kısıtlamalarının tamamen kaldırılmasının yılın geri kalanında turizmde hareketlilik yaratması bekleniyor.
Tahmin
2021 yılı ilk yarısı itibariyle aşılama çalışmalarının hız kazanması, aşılanmış nüfusun artmış olması ve temmuz ayında ülke genelinde kısıtlamaların kaldırılması yılın geri kalanı için turizm sektörü beklentilerini olumlu etkiledi. Bu durumun Türkiye’ye uluslararası ziyaretçi girişine ve turizm sektörüne pozitif etkisinin 2021 yılı üçüncü çeyreği içerisinde başlayacağını düşünüyoruz. Türkiye’de toplam yıllık ziyaretçi sayılarının yaklaşık %40’ının gerçekleştiği yılın üçüncü çeyreğinde, ziyaretçi sayılarının 2020 yılının aynı döneminin üzerinde gerçekleşmesi bekleniyor.
2021 yılı ikinci yarısında turizmde en fazla toparlanma bireysel tatil segmentinde bekleniyor. Ülkenin güney bölgelerinde yer alan resort otellerdeki toparlanmanın diğer bölgelerdeki şehir ve iş otellerine kıyasla daha belirgin olmasını bekliyoruz. Özellikle yaz aylarında güney kesimlerdeki otellerin doluluklarında hızlı bir artış bekleniyor.
Pandemi sürecinde şirketlerin iş seyahati maliyetlerini kısmış olması ve fiziksel temassız online olarak gerçekleştirilen toplantı, etkinlik, konferans ve organizayonlara bağlı olarak turizm içindeki iş seyahati payı dramatik şekilde azaldı. 2021 yılında da iş seyahatlerinin eski seviyelere ulaşması beklenmiyor. Bu durum, şehir ve iş otellerini olumsuz etkilemeye devam edecek.
Dünya genelinde Covid-19 Pandemi sonrası turizm sektörü ve otel verilerinin pandemi öncesi seviyelere dönmüş olduğu ülkeler bulunuyor. Fakat Avrupa genelinde otellerde henüz bir toparlanma başlamamış durumda. Türkiye’de ise 2021 yılı yaz mevsimi ortasında başlaması beklenen toparlanmayla birlikte, mevcut odabaşına gelir (RevPar) rakamlarının önümüzdeki 2-3 yıllık süreçte hızlı bir şekilde tekrar 2019 yılı rakamlarına gelmesini bekliyoruz.
